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Quelle SCPI choisir ?

La comparaison de deux SCPI ne peut se réduire à leur rendement. Une SCPI située sur Paris ou dans des petites villes de Province ne vous offrira pas le même rendement ni la même sécurité.

La situation géographique

Il ne faut pas oublier que la SCPI n'est composée que de biens immobiliers et comme tout investissement immobilier, c'est sa localisation qui importe le plus. La ville de Paris reste le lieu le plus sécurisant en termes de capital et de potentiel locataire. Mais les grandes villes de Province peuvent également offrir une grande sécurité si le bien est situé en centre-ville ou à proximité des grands axes de communication de la ville, voire des grands axes régionaux.

Les locataires

La location professionnelle offre l'avantage incontestable d'une relation plus proche avec le locataire. La diversité des activités est un élément important pour mutualiser le risque. Vous trouverez des sociétés dans les télécoms, la banque, l'automobile, les énergies, des entreprises publiques, etc. Leur nombre est un élément de dilution du risque. Il est nécessaire de vérifier qu'un locataire ne représente pas une part trop importante des loyers perçus, car en cas de perte de ce locataire, la baisse des revenus fonciers pourrait être conséquente.

Le bilan comptable

Chaque année, le gestionnaire vous remet le bilan de la SCPI. Vous y trouverez l'ensemble des informations nécessaires à l'analyse de la SCPI : la liste des biens immobiliers avec leur situation (répartition géographique), éventuellement les locataires (prédominance d'un locataire, si les locataires sont de taille conséquente), le report à nouveau (la trésorerie de réserve, seul endroit où vous le trouverez), l'analyse concrète du marché immobilier concerné par la SCPI, les travaux réalisés (pour une SCPI âgée, il est bon que des travaux aient été réalisés) et enfin les taux d'occupation des derniers trimestres.

Le gestionnaire

L'immobilier, comme tout actif, doit vivre. Le gestionnaire est tenu de le faire vivre. Rappelons qu'un gestionnaire peut être révoqué au profit d'un autre si l'ensemble des associés le décide. Il doit présenter plusieurs qualités : un département acquisition très performant, rapide et être un excellent négociateur. Ensuite, le service gestion locative est au premier plan de la gestion. Autre critère : son rapport avec le client. Certains gestionnaires se permettent parfois un silence radio une fois la souscription reçue. Ce n'est pas forcément l'ancienneté qui prime dans l'analyse du gestionnaire, nous pouvons retrouver les meilleurs négociateurs immobiliers chez les plus jeunes gestionnaires. Ici, l'avis d'un conseiller est primordial.

La sélection Selfepargne

SCPI Commentaire
PFO2 Son rendement est très bon, elle s'est permis de faire de bonnes réserves de trésorerie en fin d'année 2013. La qualité de son patrimoine est excellent, neuf ou rénové. Aujourd'hui, ce dernier est situé à des emplacements à forte demande en cohérence avec le marché. Le gestionnaire fait partie des plus anciens et est resté indépendant des banques ou des assureurs.
Fructipierre C'est une très grande SCPI orientée sur Paris (41%) et sa région (52%). Elle offre une excellente sécurité et un très bon rendement (sans doute le meilleur rendement) dans les SCPI fortement orientées sur Paris. Une gestion réactive et une collecte maitrisée accentuent sa pertinence. Ces dernières années, une politique de travaux lui permet de prétendre à une très bonne qualité de ses biens.
Cristal Rente C'est une stratégie de forte diversification vers des bureaux ou des commerces mais également vers des résidences étudiantes ou des parkings. Ses actifs sont principalement localisés sur Paris et l'Ile-de-France ainsi que dans les grandes métropoles.
Novapierre 1 La SCPI offre de très belles performances aussi bien en termes de dividendes que de plus-values. Sa situation géographique (un tiers sur Paris, un tiers en Ile-de-France et un tiers en Province) lui permet une répartition de sa performance entre dividendes et plus-values. C'est une excellente SCPI pour les personnes ne recherchant pas uniquement des revenus mais aussi de la capitalisation.