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Le démembrement temporaire

“De quoi me parlez-vous?” C'est souvent la réponse de nos clients à l'annonce de ce montage qui est en réalité très simple. Il faut revenir rapidement sur la définition de la pleine propriété. Il y a d'un côté l'usufruitier (celui qui jouit des revenus locatifs ou du bien) et de l'autre côté le nu-propriétaire (il ne possède que les murs et le toit).

Comment cela fonctionne ?

Un premier investisseur achète des parts de SCPI en nue-propriété temporaire d'une durée définie, un second investisseur (plus couramment une société) achète, quant à lui, l'usufruit temporaire pour la même durée. Ce montage de démembrement ponctuel peut se réaliser sur différentes périodes (de manière générale entre 5 ans et 10 ans). Le nu-propriétaire ne paye qu'une partie du prix de la part représentant la valeur des murs, l'autre partie est acquise par l'usufruitier pour en percevoir les revenus fonciers.

Par exemple, si vous achetez la nue-propriété sur 10 ans de parts de SCPI PFO2, vous l'achèterez 64,5% du prix d'acquisition. Au terme des 10 ans, l'usufruit rejoint automatiquement la nue-propriété et vous en devenez pleinement propriétaire et commencerez alors à percevoir les revenus fonciers. Pour 100 000€ investis, vous obtenez ainsi près de 150 000€ de parts de SCPI (sans prise en compte de la hausse potentielle de revalorisation du prix de la part). 

Pour qui ? Pourquoi ?

Ce montage s'adresse aux personnes fortement imposées (Tranche Marginale d'Imposition (TMI) de 30%, 41% ou 45%), n'ayant pas de besoins de revenus immédiats, et désirant investir au comptant. Le démembrement temporaire peut toujours s'acquérir à crédit mais ne permet plus de déduire les intérêts d'emprunt d'autres revenus fonciers (voir les articles 13 et 31 du Code Général des Impôts).

Autre avantage, la nue-propriété de SCPI ne fait pas partie de l'assiette imposable au titre de l'ISF. Ce montage peut donc apporter un rendement net d'impôt supérieur à 5% par an (alors que pour un autre placement, il faudra un rendement supérieur à 10% avant impôt pour obtenir le même rendement net fiscal). Parmi les objectifs patrimoniaux, nous trouvons des actifs: certains font coïncider la date de fin du démembrement et leur retraite, d'autres réalisent l'opération inverse dans un but de transmission. Dans ce cas, les parents achètent des parts de SCPI puis donnent la nue-propriété aux enfants. Cela permet aux parents de se constituer un revenu complémentaire tout en anticipant la succession avec des frais réduits.

Pour des parents ayant 60 ans, la valeur de la nue-propriété est de 50% avec un don de 100 000€ nets de droits de succession pour une valeur pleine propriété de 200 000€ et ceci par enfant et par parent. La SCPI offre une simplicité dans ces montages où pour une famille de plusieurs enfants, il n'est pas simple de partager plusieurs biens de manière égale, avec un potentiel locatif et un même potentiel de plus-value.